沪七条落地30天, 3.1万套二手房印证回暖, 1类豪宅却惜售凸显价值
发布日期：2026-04-30 00:06 点击次数：186
2026年的上海楼市，在新政春风里走出了截然不同的两面，一边是刚需市场暖意融融、成交节节攀升，一边是核心区顶豪突然停售，打破了所有人的预期。当保利都汇和煦忙着小步调价，嘉里华庭二期却直接暂停销售。
2026年2月下旬，上海沪七条新政正式落地，非沪籍外环内购房社保门槛大幅降低，公积金贷款额度同步上调，政策红利快速传导至市场。新政后上海楼市迅速升温，3月呈现明显的结构性分化：二手房网签突破3.1万套，创下近五年同期新高；新房市场温和复苏，据克而瑞统计，3月商品住宅成交2176套，环比2月大涨50.83%，但供大于求格局明显，31个开盘项目中超过六成未触发摇号，无一盘启动积分制，市场热度回归理性。刚需与刚改项目率先受益，闵行颛桥的保利都汇和煦，此前去化缓慢，新政后去化节奏明显加快，项目顺势分两次上调价格，用温和调价的方式测试市场接受度，成为刚需盘信心修复的缩影。
与刚需盘的积极调价不同，上海长宁核心豪宅嘉里华庭二期，在即将入市的关键节点突然宣布暂停销售。这座坐落于华山路的顶豪项目，被三大顶奢商圈环绕，占据衡复风貌区稀缺景观，是上海内环内不可多得的核心资产。二期T1、T3楼栋长期作为酒店式公寓持有，2025年启动清租改造，2025年12月11日长宁区规资局已完成改造方案公示，蓄客工作稳步推进，却在入市前夕紧急停摆，引发市场广泛猜测。
外界最关心的资金问题，早已被嘉里建设彻底解决。2024年嘉里建设股东应占溢利仅8.08亿港元，同比下滑75%，项目投入带来负债率上升至约42%，财务压力一度凸显。但上海金陵华庭项目成为扭转局势的关键，作为外滩街道二十年一遇的滨江新房，该项目首开及二期累计回款超220亿港元，远超2024年全年合约销售额（126.05亿港元），充足的现金流让嘉里彻底摆脱财务困境，也让其有底气调整经营策略。
外部市场的变化，进一步推动港资房企转向长期持有。2026年香港楼市撤辣后持续复苏，一手房待售货尾创三年新低，业主惜售情绪浓厚，摩根大通预测全年楼价涨幅可达10%-15%。随着资金回流与资产避险需求提升，核心城市顶级豪宅从“快速回款工具”变成“长期保值资产”，沪港两地豪宅市场逻辑完成同步升级。
嘉里华庭二期的暂停销售，绝非放弃市场，而是港资房企对稀缺资产的价值守护。作为梧桐区孤品，该项目的地段优势不可复制，在市场情绪回暖、流动性逐步修复的阶段，仓促入市无法实现资产价值最大化。对于长期深耕核心地段的港资房企而言，持有优质资产等待更佳溢价窗口，远比短期出货更符合长期利益，这也是此次停售的核心原因。
2026年上海楼市的结构性分化，让市场回归理性。刚需板块依托政策利好稳步复苏，价格温和调整，但供大于求的压力仍在，购房者观望情绪未完全消散；核心顶豪凭借稀缺性与资产属性，成为资金避险的优质选择，两者走势完全不同。嘉里华庭的停售，本质是资金对核心资产价值的认可，也是市场从短期炒作转向长期价值投资的重要信号。
对于不同需求的购房者，这场分化也给出了清晰指引。刚需及刚改群体可按需置业，把握政策红利窗口期；高净值人群则应聚焦核心地段、稀缺资源的顶豪产品，这类资产的长期保值能力更具优势。港资房企的持有策略，也将持续影响上海高端楼市的供应节奏与价值走向。
楼市的冷暖从来不是单一答案，刚需的回暖与顶豪的惜售，共同构成了2026年上海楼市的真实面貌。当资产保卫取代快速变现，核心稀缺资产的价值只会愈发稳固，这也是嘉里停售带给市场最深刻的启示。